近日，有关存量房贷利率是否该下调的讨论再度引起关注。
随着房贷利率多次下调，存量房贷和新发放房贷的利率差距加大，调低存量房贷的呼声一直不断。据中国房地产报9月6日报道，有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，以此来降低购房者负债压力，提振消费。
据上海证券报报道，A股上市银行2024年半年报数据显示，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额25.49万亿元，相比年初净减少3254.71亿元。而近期央行披露数据显示，今年二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，较一季度末个人住房贷款余额少了4000亿元。
很多购房人选择提前还贷，还有人用经营贷、消费贷等方式违规替换房贷。但另一方面，银行面临净息差压力，对于主动降低存量房贷利率的意愿不高。
有专家认为，调低存量房贷利率有助于稳定房地产市场和刺激消费。也有专家建议，要综合考虑存量房贷利率下行带来的影响。
巨大息差下的应对之策：
提前还贷、置换房子
据中国房地产报6日报道，有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，以此来降低购房者负债压力，提振消费。
今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限。目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，还有部分城市首套房贷款利率降至3%以下。在广州，华润银行首套房贷利率可低至2.89%，与公积金2.85%的利率几乎持平。
相比之下，存量房贷利率即使经历过去年九月的下调，与如今的利率相比差距依然明显。特别是二套房存量房贷利率并不在去年下调之列，很多维持在4.5%-5%。
“理财不如还房贷。”这是周女士过去几年最明显的感受。周女士2019年在北京郊区购买了一套住宅，贷款176万元，利率在当时的基准利率4.9%的基础上上浮5%，为5.145%，等额本息每月还款10438元。经过LPR多轮调整和去年存量房贷利率下调，如今利率已经降至4.3%，每月还款9600元。但相比于目前北京3.4%的首套房利率，差距依然明显。
2023年初，周女士进行了第一次提前还贷，还款10万元，减少24期。用周女士的话说，“相当于买了一个20年期4%收益的理财”，相比于当时的股票基金表现和理财收益率，她认为这次提前还款十分划算。此后，周女士又多次提前还款，“攒钱-预约提前还贷”成为她近一年多来的日常状态，虽然收益与第一次还款有明显下降，但她还是觉得性价比很高。
周女士的做法并非个例。今年以来，社交平台上有关“提前还贷”“还贷上瘾”等话题热度不减，有很多人分享如何还贷更划算的经验。
社交媒体上对提前还贷的讨论
在杭州的陈女士近期完成了房屋置换，除了孩子上学的需要，巨大的利息差也是促成因素之一。“我们算了一笔账，以贷款100万元为例，我们之前的利率是二套房的4.75%，每月还5200多元，现在更改标准后可以按首套房认定，利率低至3.15%，每月只需还4300元，一个月能少还近1000元。”
除提前还贷，还有一些人选择了“以贷转贷”的违规套利。目前，多家银行的消费贷利率在3%以内，有人选择用消费贷抵消部分房贷。还有人通过中介办理公司经营贷，以此置换房贷。
9月5日，有贷款中介告诉红星新闻记者，目前经营贷依然可以操作，利率最低2.85%，收取放款额1%的服务费用。需要先还清房贷，资金可以自行筹措，也可以找中介垫资。
银保监会、住建部、央行曾于2021年联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求加强资质核查、抵押物管理、贷中贷后管理等，此后多地启动严查，对违规银行、机构进行处罚。媒体也曾多次发文提醒防范消费贷、经营贷替换房贷的风险。
银行两难：
净息差压力大，存量房贷减少
央行8月30日发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。央行此前发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》显示，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。这意味着，今年上半年，个人住房贷款余额减少了3800亿元。
财报数据显示，今年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。今年上半年，邮储银行是国有大行中唯一实现个人住房贷款增长的，工行、建行、农行、中行和交行的个人住房贷款余额均较上年末出现下降。
7月26日，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，其中提到，存量房贷利率调降后，与新发生房贷利差大幅缩小，有效缓解2022年下半年以来的居民住房贷款提前还款现象。2023年9至12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%，湖北降幅甚至达到了42.1%。2023年9月至12月，全国新发放个人住房贷款1.93万亿元，月均发放4826.6亿元，较政策出台前增长23.6%。
在降低存量房贷利率能明显减缓提前还贷的情况下，各大银行是否会积极推进呢？
中指研究院研究总监陈文静表示，当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率，比如对应下调存款利率。
8月9日，金融监管总局发布2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据情况，其中提到我国商业银行净息差为1.54%，与一季度持平，仍低于净息差1.8%的“警戒线”。
2024年商业银行主要监管指标情况表（部分）截图自国家金融监督管理总局官网7月底，为缓解净息差压力，六大国有商业银行、12家全国性股份制银行陆续调降人民币存款利率，8月更多中小银行跟进调降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。陈文静预计，若后续存量房贷利率下调，商业银行存款利率或将进一步下行。
一国有银行北京某支行负责人此前接受红星新闻采访时提到，银行的利润主要来源于息差，而银行的利润滚存是银行下一步进行实体经济支持的基础。目前贷款市场需求下降，银行要用更低的成本去吸引优质客户，导致贷款价格下行，需要更低的存款价格来保住银行息差。
专家观点：
建议存量二套房贷利率调降
要综合判断后续影响
对于存量房贷利率调降，多名房产专家都表达了积极态度，认为有助于扩大消费投资，稳定住房消费预期等。但多名金融专家在接受采访时则认为应该更为谨慎，考虑调低存量房贷利率带来的后续影响。
陈文静认为，进一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资。也有助于稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪。对银行来说，可以进一步减少提前还贷现象。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，调低存量房贷利率对银行有所利空，但对于消费者或居民家庭是利好。释放出来的月供压力，可以转化为日常消费的需求，也可以成为新一轮提振消费的很重要的动力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则建议，尽可能一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而减少提前还贷，鼓励按揭买房。李宇嘉认为，尽管此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势，贷款增量提高，即便利率降低，总利润也是不变的。
招联首席研究员董希淼告诉红星新闻记者，红星观察丨六大行个人房贷缩水超亿，有人多次提前还贷，存量房贷利率要不要降？存量房贷利率应该集中调降。去年调降存量房贷利率只针对存量首套房贷，从公平公正的角度，存量二套房贷利率也应该调降。董希淼还提到，很多城市都调整了首套房认定标准，过去属于二套的房子如果现在认定为首套，应该允许向银行申请调为首套房贷利率。
但对于集中调降存量房贷利率，董希淼持不同看法。“存量房贷利率的集中调降，是特殊时期采取的特殊政策，不应该成为一个常规性的、日常性的政策措施。”董希淼认为，利率是资金的价格，不同时期资金价格不同，房贷利率也有高有低，这跟不同时期房价不同是一个道理。频繁调整存量房贷利率有失公平，将对商业银行经营管理造成过大冲击，也不利于培养全社会契约精神。
中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军则提到，存量房贷利率逐步下行是趋势，有助于减轻贷款人压力，但对刺激房地产市场影响有限。
赵锡军表示，从银行角度来说，要考虑其能否承受利率下调带来的损失，如果不能承受则会把压力传导给存款人，带来存款利率的下调。我国居民在商业银行的存款规模远远超过按揭贷款规模，利率的下行对总体居民来说，获得的小于失去的。所以需要综合判断这一变化对整个市场的影响。
红星新闻记者付垚实习记者刘亚洲
编辑郭宇责编李彬彬