东吴证券发布研究报告称，首次覆盖龙湖集团（00960），给予“买入”评级，预测2024、2025、2026年归母净利润为129.7、131.4、133.9亿元，目标价14.7港元。公司形成以开发、运营、服务为基础的“1 2 2”的业务模式。公司实控权稳定，职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富。开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成；经营类业务收入稳定，助力穿越周期。
东吴证券主要观点如下：
开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成：
1）销售规模2022年起跻身前十，2014-2023年销售金额年均增速15.1%。2023年基本完成销售目标，与典型房企平均89.5%相当。2023年一二线城市销售占比95%。2）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。2024H1拿地强度17.3%、为近五年最低。公司近年拿地较为谨慎。从近两年拿地金额看，一二线占比达100%。3）土储结构合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储规模有所下降，权益占比提升，公司进入谨慎发展阶段。2023年开发销售业务土储中，一二线货值占近80%。
经营类业务收入稳定，助力穿越周期：
公司2023年经营类业务（运营 服务）利润贡献超六成，打造穿越周期的新增长曲线。1）运营业务稳步发展。2023年，龙湖集团的运营业务（商场、冠寓）不含税租金收入129.4亿元，同比增长8.9%，其中商场收入占比高达77.4%。盈利能力方面，2023年龙湖运营业务毛利率为75.9%，较上年增长0.3pct。2）服务业务贡献增长极，营收持续增长。2023年期末，公司服务业务（龙湖智创生活的物业管理业务、龙湖龙智造的代建业务等）营收119.4亿元，同比增长2.4%，物业在管面积3.6亿平。
债务结构分布合理，融资渠道通畅且成本低位：
截至2023年12月31日，公司有息负债规模1926.5亿元，同比下降7.4%，其中2024年内到期的债务占比13.9%（截至目前，年内剩余到期境内公开债45亿）、外币债占比降至17.7%。公司三道红线稳居绿档。公司融资渠道通畅，东吴证券：首予龙湖集团买入评级目标价港元新增低成本的经营性物业贷提供了强大融资支持。2023年期末平均融资成本4.24%，在行业梯队较低水平。